C’est la pièce maîtresse de toute la relation locative : c’est en comparant l’état d’entrée et l’état de sortie que l’on détermine ce qui relève de l’usure normale et ce qui constitue une dégradation imputable au locataire. Autrement dit, c’est ce document qui justifie — ou interdit — une retenue sur le dépôt de garantie. Un état des lieux bâclé est la première cause de litige en fin de bail. Cette page détaille les règles en vigueur en 2026, le contenu obligatoire, la notion de vétusté et propose un modèle conforme.
Que dit la loi sur l’état des lieux ?
L’état des lieux est encadré par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et, surtout, par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui fixe précisément son contenu et ses modalités d’établissement. La loi pose plusieurs principes : l’état des lieux est établi de manière contradictoire et amiable, c’est-à-dire en présence des deux parties (ou de leurs représentants), il est rédigé en autant d’exemplaires que de parties, daté et signé par chacune, puis annexé au contrat de location.
Deux états des lieux jalonnent la location : celui d’entrée, réalisé à la remise des clés, et celui de sortie, effectué lors de la restitution du logement. C’est leur comparaison qui sert de base au règlement des comptes entre bailleur et locataire.
Le contenu obligatoire de l’état des lieux
Le décret de 2016 a uniformisé le contenu de l’état des lieux pour limiter les contestations. Le document doit notamment comporter les éléments suivants :
- Le type d’état des lieux : entrée ou sortie ;
- La date d’établissement et l’adresse précise du logement ;
- Le nom ou la dénomination des parties et leur domicile ou siège ;
- Les relevés des compteurs d’eau et d’énergie (électricité, gaz) ;
- Le détail et le nombre de clés, badges et télécommandes remis ;
- Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements (sols, murs, plafonds) et des équipements ;
- Pour l’état des lieux de sortie : la nouvelle adresse du locataire, la date de l’état des lieux d’entrée et, le cas échéant, les évolutions constatées entre les deux.
Le décret recommande également de préciser le degré de précision de l’état (par exemple : « bon état », « état d’usage », « mauvais état ») et autorise l’usage de photographies, vivement conseillées pour renforcer la valeur probante du document.
Vétusté : ne pas tout faire payer au locataire
C’est le point le plus sensible et le plus source de litiges. L’usure normale liée à l’écoulement du temps et à un usage normal du logement — la vétusté — ne peut jamais être imputée au locataire. Une moquette posée il y a quinze ans, une peinture défraîchie après plusieurs années d’occupation ou des joints qui jaunissent relèvent de la vétusté, à la charge du bailleur.
Pour objectiver la frontière entre vétusté et dégradation, le décret de 2016 autorise les parties à annexer une grille de vétusté au bail. Cette grille applique un abattement progressif selon la durée de vie théorique de chaque élément (peintures, sols, équipements). Concrètement, si un revêtement a une durée de vie de dix ans et que le locataire part au bout de cinq ans, la moitié de son coût ne peut déjà plus lui être imputée. Annexer une grille de vétusté dès la signature est l’un des meilleurs moyens d’éviter un contentieux sur le dépôt de garantie.
Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux ?
L’absence d’état des lieux d’entrée se retourne presque toujours contre le bailleur. En effet, l’article 1731 du Code civil pose une présomption : faute d’état des lieux, le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état. Le bailleur ne pourra donc, en principe, rien lui réclamer à la sortie, sauf à prouver que le locataire a refusé ou empêché la réalisation de l’état des lieux d’entrée — preuve difficile à rapporter.
À l’inverse, pour le locataire aussi, l’état des lieux d’entrée est protecteur : il l’empêche de se voir imputer des dégradations préexistantes. Réaliser un état des lieux soigné, daté et photographié protège donc équitablement les deux parties.
État des lieux et dépôt de garantie : le lien direct
Le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai d’un mois après son départ lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois maximum lorsque des retenues sont opérées. Toute retenue doit être justifiée par des éléments : devis, factures, et bien sûr la comparaison des deux états des lieux. Sans état des lieux d’entrée, il devient quasiment impossible de justifier une retenue.
État des lieux d’entrée et état des lieux de sortie : deux temps complémentaires
L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie forment un couple indissociable : c’est leur comparaison, et elle seule, qui fonde le règlement des comptes en fin de bail. L’état des lieux d’entrée, réalisé à la remise des clés, photographie le logement à un instant précis et sert de référence pour toute la durée de la location. L’état des lieux de sortie, effectué lors de la restitution, constate l’état du bien au départ du locataire. Si les deux documents sont précis et concordants, la restitution du dépôt de garantie se fait sans difficulté. C’est lorsque l’un des deux est bâclé, ou que l’entrée n’a pas été réalisée, que les litiges surgissent : faute de point de comparaison fiable, il devient presque impossible de démontrer qu’une dégradation est imputable au locataire.
Comment réaliser un état des lieux fiable : la méthode
Un état des lieux solide repose sur quelques principes simples mais déterminants. Réalisez-le toujours à la lumière du jour, logement vide et propre, afin de bien voir l’état des surfaces. Testez concrètement les équipements plutôt que de les supposer en état de marche : ouvrez et fermez les fenêtres et les volets, faites couler l’eau, vérifiez la robinetterie, allumez le chauffage si la saison le permet. Décrivez chaque défaut de manière factuelle et localisée, en évitant les formules vagues comme « état correct », qui ne veulent rien dire au moment d’un litige. Enfin, complétez systématiquement par des photographies datées, qui constituent la preuve la plus convaincante de l’état réel d’un élément.
La grille de vétusté : un outil sous-utilisé mais décisif
La grille de vétusté mérite une attention particulière, car elle désamorce la majorité des conflits sur le dépôt de garantie. Elle attribue à chaque catégorie d’élément — peintures, revêtements de sol, équipements de cuisine, sanitaires — une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement progressif. Prenons un exemple : une peinture dont la durée de vie est fixée à dix ans subit un abattement de 10 % par an. Si le locataire quitte le logement après six ans et qu’une réfection s’impose, le bailleur ne peut lui imputer que la part résiduelle, soit 40 % du coût, le reste relevant de la vétusté à sa charge. Annexer cette grille au bail dès la signature, avec l’accord des deux parties, transforme une discussion subjective et conflictuelle en un calcul objectif et accepté d’avance.
Les litiges les plus fréquents et comment les éviter
La plupart des contentieux liés à l’état des lieux se concentrent sur quelques points récurrents : une retenue jugée excessive sur le dépôt de garantie, l’imputation au locataire d’une usure normale, ou l’absence d’état des lieux d’entrée invoquée par l’une des parties. Pour les prévenir, trois réflexes suffisent dans la grande majorité des cas : réaliser un état des lieux d’entrée précis et photographié, annexer une grille de vétusté, et justifier toute retenue de sortie par des devis ou des factures correspondant à la comparaison des deux états. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute action en justice ; elle parvient souvent à un accord amiable.
Article rédigé par l'équipe DocuCeo. Contenu informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : juin 2026. Sources :article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 1731 du Code civil ; Service-Public.fr.