C’est le contrat le plus courant du parc locatif privé, et aussi l’un des plus réglementés : depuis la loi ALUR, sa forme suit un contrat type obligatoire, et plusieurs annexes doivent impérativement l’accompagner. Mal rédigé ou incomplet, il expose le bailleur à des clauses réputées non écrites, voire à des litiges. Cette page passe en revue tout ce qu’il faut savoir en 2026 : durée, dépôt de garantie, préavis, annexes obligatoires, contraintes liées au DPE, et propose un modèle conforme prêt à compléter.
Un contrat type obligatoire depuis la loi ALUR
Pour une résidence principale, le bail vide doit respecter le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de la loi ALUR du 24 mars 2014 et de la loi fondatrice du 6 juillet 1989. Ce contrat type a un objectif clair : garantir la présence des clauses essentielles, encadrer les informations communiquées au locataire et écarter automatiquement les clauses abusives. Utiliser un modèle conforme à ce socle est donc la première sécurité du bailleur.
Bail vide ou bail meublé : les différences clés
Avant de rédiger, il est utile de bien distinguer le régime du bail vide de celui du meublé, car les durées, dépôts et préavis diffèrent sensiblement :
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois pour un étudiant) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l’échéance | 3 mois avant l’échéance |
Quelle durée pour un bail vide ?
La durée minimale d’un bail vide est de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (société, institution). À l’échéance, le bail se reconduit tacitement pour la même durée si aucune des parties n’y met fin. Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis de 6 mois et en invoquant un motif légitime : congé pour vente, congé pour reprise (afin d’y habiter ou d’y loger un proche), ou motif légitime et sérieux (par exemple des manquements du locataire).
Dépôt de garantie et préavis
Le dépôt de garantie et les préavis obéissent à des règles précises qu’il faut connaître pour rédiger un bail valable :
- Dépôt de garantie : limité à 1 mois de loyer hors charges en location vide, versé à la signature ;
- Préavis du locataire : 3 mois en principe, réduit à 1 mois en zone tendue ou dans certains cas légaux (mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi, raisons de santé justifiées, bénéficiaires du RSA ou de l’AAH…) ;
- Préavis du bailleur : 6 mois avant l’échéance du bail, avec un motif légitime ;
- Le dépôt de garantie est restitué dans un délai d’un mois (état des lieux conforme) à deux mois (en cas de retenues justifiées) après le départ.
Les annexes obligatoires du bail
Le bail vide ne se résume pas au contrat : plusieurs documents doivent obligatoirement y être joints. Leur absence peut être lourde de conséquences pour le bailleur :
- Le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d’exposition au plomb pour les logements anciens, état des risques (naturels, miniers, technologiques), et diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de quinze ans ;
- La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
- L’état des lieux d’entrée ;
- Les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, le cas échéant ;
- Éventuellement une grille de vétusté, recommandée pour anticiper les litiges sur le dépôt de garantie.
Attention au DPE : l’interdiction de louer les passoires thermiques
C’est l’évolution majeure à intégrer en 2026. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location en résidence principale : cela concerne aussi bien une nouvelle mise en location que le renouvellement ou la reconduction tacite d’un bail en cours. L’interdiction s’étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux logements classés E au 1er janvier 2034.
Avant toute mise en location, vérifiez donc la classe énergétique du logement figurant sur le DPE. Un bien classé G doit faire l’objet de travaux de rénovation énergétique pour redevenir louable. À noter : les baux en cours ne sont pas rompus par cette règle, mais le bailleur doit s’y conformer au moment du renouvellement.
Loyer, révision et encadrement dans les zones tendues
Le loyer d’un bail vide est en principe librement fixé par le bailleur à la signature, mais cette liberté connaît des limites importantes dans certaines zones. Dans les communes situées en zone tendue où l’encadrement des loyers s’applique, le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral ; un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement, et doit être justifié. En cours de bail, le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an, à la date prévue par le contrat, et uniquement si une clause de révision le prévoit. Cette révision est plafonnée par la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Au premier trimestre 2026, l’IRL a progressé de 0,78 % sur un an, ce qui donne un ordre de grandeur de la hausse maximale applicable.
Les charges locatives : provisions ou forfait
Les charges récupérables correspondent aux dépenses que le bailleur peut refacturer au locataire : entretien des parties communes, eau, chauffage collectif, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, entre autres. En location vide, elles sont en général appelées sous forme de provisions mensuelles, accompagnées d’une régularisation annuelle comparant les provisions perçues aux dépenses réelles. Le bailleur doit alors tenir à disposition du locataire les justificatifs des charges. Le forfait de charges, plus simple mais moins courant en location vide, fixe un montant définitif non régularisable. Le choix du mode de règlement doit figurer clairement dans le bail.
Obligations respectives du bailleur et du locataire
Le bail crée des obligations réciproques. Le bailleur doit délivrer un logement décent, en bon état d’usage, et assurer au locataire une jouissance paisible des lieux ; il prend en charge les grosses réparations et l’entretien structurel du logement. Le locataire, de son côté, doit payer le loyer et les charges aux échéances convenues, user paisiblement du logement, l’entretenir et réaliser les menues réparations locatives, souscrire une assurance habitation et restituer le logement en bon état à son départ. Bien comprendre cette répartition évite nombre de tensions et de litiges, notamment au moment de l’état des lieux de sortie.
La décence du logement, condition de la location
Un logement ne peut être mis en location que s’il répond aux critères de décence fixés par la réglementation : une surface et une hauteur sous plafond minimales, l’absence de risques pour la sécurité et la santé des occupants, l’absence de nuisibles, et désormais un niveau minimal de performance énergétique. C’est précisément ce dernier critère qui a été renforcé par la loi Climat et résilience : un logement trop énergivore n’est plus considéré comme décent. Concrètement, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, et l’interdiction s’étendra aux classes F en 2028 puis E en 2034. Vérifier la décence du logement avant toute mise en location est donc une étape incontournable.
Article rédigé par l'équipe DocuCeo. Contenu informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : juin 2026. Sources :loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, loi ALUR du 24 mars 2014, décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, loi Climat et résilience (calendrier DPE) ; Service-Public.fr.