Un congé mal motivé ou hors délai est sans effet, et le bail se reconduit. Ce guide détaille les trois motifs admis, le préavis applicable, la forme de la lettre, le droit de préemption du locataire en cas de vente, et propose un modèle.
Les trois motifs de congé du bailleur
Contrairement au locataire, qui peut partir à tout moment, le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et uniquement pour l’un des trois motifs prévus par la loi :
- Le congé pour vente : le bailleur souhaite vendre le logement libre de tout occupant ;
- Le congé pour reprise : le bailleur veut reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche (conjoint, ascendant, descendant) ;
- Le congé pour motif légitime et sérieux : par exemple des manquements du locataire, comme des retards de paiement répétés ou des troubles de voisinage.
Le motif doit être indiqué dans la lettre de congé et, pour la reprise, l’identité et le lien du bénéficiaire doivent être précisés. Un congé sans motif valable est nul.
Le préavis à respecter
Le délai de préavis dépend du type de location. En location vide, le bailleur doit notifier le congé au moins six mois avant l’échéance du bail. En location meublée, ce délai est réduit à trois mois. Le préavis se décompte à partir de la réception du congé par le locataire. Si le délai n’est pas respecté, le congé ne peut prendre effet qu’à l’échéance suivante, et le bail est donc reconduit dans l’intervalle.
| Type de location | Préavis du bailleur | Préavis du locataire |
|---|---|---|
| Location vide | 6 mois avant l’échéance | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Location meublée | 3 mois avant l’échéance | 1 mois |
La forme de la lettre de congé
Le congé doit être notifié par un moyen offrant une preuve de réception : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La date de réception fait courir le préavis, d’où l’importance d’un mode d’envoi traçable. La lettre doit reproduire les mentions imposées par la loi, notamment le motif du congé et, en cas de congé pour vente, les informations relatives au droit de préemption du locataire.
Le droit de préemption en cas de congé pour vente
Le congé pour vente ouvre au locataire un droit de préemption : il peut se porter acquéreur du logement en priorité, aux prix et conditions indiqués dans le congé, qui vaut alors offre de vente. Le locataire dispose d’un délai pour accepter cette offre. S’il refuse ou ne répond pas, le bailleur peut vendre à un tiers, mais si les conditions de vente deviennent plus favorables, le locataire doit à nouveau être informé et peut exercer son droit. Ce mécanisme protège l’occupant et doit être scrupuleusement respecté, sous peine de nullité de la vente.
Le congé pour reprise en détail
Le congé pour reprise mérite une attention particulière car il est strictement encadré. Le bailleur ne peut reprendre le logement que pour y habiter lui-même ou pour y loger un bénéficiaire déterminé par la loi : son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis un an au moins, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint. La lettre de congé doit préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien qui l’unit au bailleur, et justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. Un congé pour reprise fictif, dont le logement ne serait finalement pas occupé par le bénéficiaire annoncé, expose le bailleur à des sanctions et à des dommages et intérêts.
La protection des locataires âgés et modestes
La loi protège spécialement certains locataires face au congé du bailleur. Un locataire âgé — au-delà d’un certain âge — et disposant de ressources modestes ne peut, en principe, se voir délivrer un congé sans qu’une solution de relogement adaptée lui soit proposée à proximité, sauf si le bailleur est lui-même âgé ou de condition modeste. Cette protection vise à éviter que des personnes vulnérables ne se retrouvent sans logement. Avant de délivrer un congé, le bailleur doit donc vérifier si le locataire relève de cette protection, car un congé donné en méconnaissance de ces règles serait dépourvu d’effet.
Article rédigé par l'équipe DocuCeo. Contenu informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : juin 2026. Sources :loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 15 et 25-8) ; Service-Public.fr.