Cette révision n’est ni automatique ni sans limite : elle suppose une clause au bail, ne peut intervenir qu’une fois par an et se calcule selon une formule stricte. Ce guide explique les conditions de la révision, la méthode de calcul avec un exemple chiffré, la valeur de l’IRL en 2026 et propose un modèle de lettre.
La révision suppose une clause au bail
Le loyer ne peut être révisé en cours de bail que si le contrat contient une clause de révision annuelle. Sans cette clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. Lorsque la clause existe, la révision intervient une seule fois par an, à la date convenue — le plus souvent la date anniversaire du bail. La révision est un droit du bailleur, mais non une obligation : il peut choisir de ne pas l’appliquer une année donnée.
L’indice de référence des loyers (IRL)
La révision se calcule à partir de l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE. Cet indice reflète l’évolution des prix à la consommation et sert de plafond à la hausse : le loyer ne peut pas augmenter davantage que la variation de l’IRL sur un an. Au premier trimestre 2026, l’IRL s’établit à 146,60 en métropole, en hausse de 0,78 % sur un an. Autrement dit, une révision calée sur cet indice ne peut, cette année-là, dépasser une augmentation de l’ordre de 0,78 %.
La formule de calcul, avec un exemple
La révision se calcule selon une formule simple : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente). Prenons un exemple : un loyer de 800 € par mois, révisable au 1er trimestre. Si l’IRL de référence a progressé de 0,78 % sur un an, le nouveau loyer s’élève à 800 × 1,0078, soit environ 806,24 € par mois. La hausse mensuelle est donc modeste, de l’ordre de 6 €. Le trimestre de référence à utiliser est celui indiqué dans la clause de révision du bail.
Le délai d’un an pour appliquer la révision
Un point souvent méconnu : la révision n’est pas rétroactive et doit être appliquée dans un délai d’un an. Le bailleur dispose d’un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la mettre en œuvre ; passé ce délai, il perd le bénéfice de la révision pour l’année écoulée, sans effet rétroactif. Il est donc conseillé d’appliquer la révision à la date anniversaire, en informant le locataire du nouveau montant et du calcul. Une simple lettre suffit, la révision découlant de la clause du bail et non d’un avenant.
Quand la révision est plafonnée ou bloquée
L’IRL constitue un plafond, mais des dispositifs peuvent le réduire davantage. Dans certaines périodes, un plafonnement exceptionnel de la variation de l’IRL a été mis en place pour limiter la hausse des loyers. Par ailleurs, dans les logements très énergivores, la révision du loyer est encadrée, voire gelée : un bailleur ne peut pas augmenter le loyer d’un logement dont la performance énergétique est insuffisante. Enfin, dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, la révision s’inscrit dans les limites du loyer de référence. Avant d’appliquer une révision, il est donc utile de vérifier qu’aucun de ces dispositifs ne vient en réduire la portée.
Oubli de révision : quelles conséquences ?
Beaucoup de bailleurs oublient d’appliquer la révision à la date anniversaire du bail. La règle est claire : la révision doit être mise en œuvre dans un délai d’un an à compter de la date prévue, et elle n’est pas rétroactive. Si le bailleur laisse passer ce délai, il perd le bénéfice de la révision pour l’année écoulée et ne pourra pas réclamer d’arriéré. Il pourra en revanche repartir de la nouvelle base l’année suivante, à condition de respecter alors le délai. Pour ne rien perdre, mieux vaut appliquer la révision chaque année à la date convenue et en informer le locataire par écrit, en détaillant le calcul.
Article rédigé par l'équipe DocuCeo. Contenu informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : juin 2026. Sources :loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 17-1) ; INSEE (IRL du 1er trimestre 2026) ; Service-Public.fr.