Un logement présenté comme meublé mais sous-équipé peut être requalifié en location vide, avec toutes les conséquences que cela implique. Cette page fait le tour complet du bail meublé en 2026 et propose un modèle conforme.
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il comporte l’ensemble des éléments permettant au locataire d’y vivre immédiatement, avec ses seuls effets personnels, sans avoir à acheter de mobilier. Cette définition n’est pas subjective : la liste minimale des meubles et équipements est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Comme pour le bail vide, un contrat type s’applique à la location meublée à titre de résidence principale (décret du 29 mai 2015).
À savoir — si le logement ne comporte pas tous les éléments de la liste obligatoire, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide, ce qui lui ouvrirait notamment le droit à une durée de bail de trois ans au lieu d’un an.
La liste du mobilier obligatoire
Le décret du 31 juillet 2015 impose la présence d’au moins onze catégories d’éléments. Le logement doit comporter :
- Une literie comprenant couette ou couverture ;
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant une température inférieure ou égale à -6 °C ;
- De la vaisselle en nombre suffisant pour les repas ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Durée, dépôt et préavis du bail meublé
Le régime du meublé est plus souple que celui du vide, ce qui en fait un choix fréquent pour les zones étudiantes ou les locations de courte durée :
- Durée : 1 an renouvelable par tacite reconduction, ou 9 mois non reconductibles pour un bail étudiant ;
- Dépôt de garantie : jusqu’à 2 mois de loyer hors charges, contre 1 mois en location vide ;
- Préavis du locataire : 1 mois en toutes zones ;
- Préavis du bailleur : 3 mois avant l’échéance, avec un motif légitime.
L’inventaire du mobilier, indispensable
Le bail meublé impose une obligation supplémentaire par rapport au bail vide : l’établissement d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier, annexé au contrat, à l’entrée comme à la sortie. C’est ce document qui permet, en fin de location, de vérifier que tous les meubles sont présents et d’apprécier leur état. Sans inventaire, il devient très difficile pour le bailleur d’imputer au locataire la disparition ou la dégradation d’un meuble.
L’inventaire fonctionne en tandem avec l’état des lieux : l’un décrit le logement, l’autre le mobilier. Les deux doivent être réalisés avec le même soin et signés par les parties.
Le cas particulier du bail étudiant
Lorsque le locataire est étudiant, le bail meublé peut être conclu pour une durée de 9 mois, calée sur l’année universitaire. Particularité importante : ce bail de 9 mois ne se reconduit pas tacitement. À son terme, il prend fin sans que le bailleur ait à donner congé, ce qui offre une grande souplesse pour relouer à la rentrée suivante.
Location meublée et fiscalité : le statut LMNP
L’un des grands attraits de la location meublée tient à son régime fiscal. Les revenus tirés d’une location meublée ne relèvent pas des revenus fonciers, comme en location vide, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au titre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour la plupart des bailleurs particuliers. Deux régimes coexistent : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes, et le régime réel, qui permet de déduire les charges effectives et d’amortir le bien et le mobilier. Le choix entre ces régimes a un impact direct sur l’imposition et mérite réflexion, idéalement avec l’appui d’un professionnel. Ce cadre fiscal explique en partie le succès du meublé auprès des investisseurs.
Cette page n’a pas vocation à délivrer un conseil fiscal personnalisé : la fiscalité de la location meublée évolue régulièrement et dépend de la situation de chaque bailleur. Il est donc recommandé de vérifier les règles applicables et les seuils en vigueur au moment de la mise en location.
Préavis, congé et renouvellement en meublé
Le régime du meublé se distingue aussi par ses règles de fin de bail. Le locataire peut quitter le logement à tout moment, en respectant un préavis d’un mois quelle que soit la zone, ce qui en fait une solution souple. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois, et pour un motif légitime : reprise du logement, vente, ou motif sérieux tenant au comportement du locataire. À défaut de congé, le bail d’un an se renouvelle tacitement pour une durée identique. Le bail étudiant de neuf mois, lui, échappe à cette reconduction : il prend fin automatiquement à son terme.
État des lieux et inventaire : deux documents complémentaires
En location meublée, deux documents distincts doivent accompagner le bail à l’entrée comme à la sortie : l’état des lieux, qui décrit l’état du logement lui-même (sols, murs, équipements fixes), et l’inventaire du mobilier, qui recense et décrit chaque meuble et équipement mis à disposition. Ces deux pièces se complètent et ne se substituent pas l’une à l’autre. C’est l’inventaire qui permettra, à la sortie, de vérifier qu’aucun meuble n’a disparu ou n’a été dégradé au-delà de l’usure normale. Réaliser les deux avec le même soin, photos à l’appui, est la meilleure garantie d’une restitution sans litige du dépôt de garantie, plus élevé en meublé puisqu’il peut atteindre deux mois de loyer.
Meublé classique ou meublé touristique : ne pas confondre
Le bail meublé de résidence principale, objet de cette page, ne doit pas être confondu avec la location meublée de tourisme ou saisonnière, qui obéit à des règles totalement différentes. Le bail meublé de résidence principale suppose que le logement constitue l’habitation principale du locataire et relève de la loi du 6 juillet 1989. La location saisonnière, elle, vise des séjours de courte durée pour une clientèle de passage, fait l’objet d’un contrat spécifique et, dans de nombreuses communes, de règles d’enregistrement et d’autorisation strictes. Choisir le bon type de contrat est essentiel : appliquer un bail de résidence principale à une location touristique, ou l’inverse, expose à des requalifications et à des sanctions.
Article rédigé par l'équipe DocuCeo. Contenu informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : juin 2026. Sources :Loi du 6 juillet 1989 (art. 25-3 et s.), décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; Service-Public.fr.