Comprendre ces mécanismes évite bien des erreurs, notamment sur les délais et la possibilité — encadrée — de proposer un nouveau loyer. Ce guide explique la différence entre reconduction et renouvellement, la procédure applicable au bailleur et propose un modèle.
Reconduction tacite ou renouvellement ?
À l’arrivée du terme, si aucune des parties ne donne congé, le bail se poursuit automatiquement : c’est la reconduction tacite, qui prolonge le contrat aux mêmes conditions pour une durée identique à celle initialement prévue (trois ans pour un bailleur particulier, un an en meublé). Le renouvellement, lui, suppose une démarche : le bailleur propose au locataire de poursuivre la location, éventuellement à des conditions modifiées, notamment un nouveau loyer. En l’absence de toute initiative, c’est la reconduction tacite qui s’applique par défaut, sans formalité.
La possibilité, encadrée, de proposer un nouveau loyer
Le renouvellement est le seul moment où le bailleur peut, sous conditions strictes, proposer une hausse de loyer supérieure à la simple révision indiciaire. Il ne le peut que si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il doit alors formuler sa proposition dans un délai précis avant l’échéance — six mois — et la justifier par des références de loyers. Le locataire peut accepter, refuser ou négocier ; en cas de désaccord, la commission départementale de conciliation puis, le cas échéant, le juge peuvent être saisis. Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, des règles supplémentaires s’appliquent.
La procédure et les délais pour le bailleur
Lorsque le bailleur souhaite renouveler le bail avec un nouveau loyer, ou au contraire y mettre fin, il doit respecter un préavis de six mois avant l’échéance et notifier sa décision par un moyen offrant une preuve : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. S’il ne fait rien, le bail est simplement reconduit tacitement. Le locataire, de son côté, peut toujours donner congé à tout moment en cours de bail, avec un préavis réduit.
Renouvellement et évolutions du logement
Le renouvellement est aussi l’occasion de vérifier la conformité du logement aux obligations en vigueur, qui ont pu évoluer depuis la signature initiale. C’est notamment le cas de la performance énergétique : un logement dont la classe au DPE est devenue non louable ne peut pas voir son bail renouvelé sans travaux, puisque l’interdiction de louer les passoires thermiques s’applique aussi au renouvellement et à la reconduction. Le bailleur a donc intérêt à anticiper l’échéance pour s’assurer que le logement reste conforme.
Le renouvellement en location meublée
Les règles de renouvellement s’appliquent aussi au bail meublé, avec des délais adaptés à sa durée plus courte. Le bail meublé d’un an se reconduit tacitement à son terme si aucune des parties n’y met fin. Le bailleur qui souhaite proposer un renouvellement à nouvelles conditions, ou donner congé, doit respecter un préavis de trois mois avant l’échéance, contre six mois en location vide. Le bail meublé étudiant de neuf mois, en revanche, ne se reconduit pas : il prend fin automatiquement à son terme, sans qu’un congé soit nécessaire. Bien identifier le type de bail est donc indispensable pour appliquer le bon préavis.
Renouvellement et encadrement des loyers
Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, la marge de manœuvre du bailleur au renouvellement est plus étroite. Même en cas de loyer sous-évalué, la hausse proposée doit respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté, et un complément de loyer ne peut être appliqué que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement, dûment justifiées. Dans ces zones, la réévaluation au renouvellement obéit donc à un double plafond : celui du marché local invoqué pour justifier la hausse, et celui de l’encadrement. Vérifier si le logement se situe en zone encadrée est un préalable avant toute proposition de nouveau loyer.
Article rédigé par l'équipe DocuCeo. Contenu informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : juin 2026. Sources :loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 10 et 17-2) ; loi Climat et résilience ; Service-Public.fr.