C’est la garantie la plus utilisée par les bailleurs pour se protéger contre les impayés. Mais c’est aussi l’un des actes les plus techniques de la location : un cautionnement mal rédigé peut être annulé, privant le bailleur de toute protection. La réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a profondément simplifié sa forme, mais quelques règles restent impératives. Cette page fait le point complet sur l’acte de caution solidaire en 2026 et propose un modèle conforme.
Qu’est-ce qu’un acte de caution solidaire ?
Le cautionnement est le contrat par lequel une personne, la caution, s’engage envers le bailleur à régler les sommes dues par le locataire (loyers, charges, éventuelles réparations) si celui-ci ne le fait pas. Pour le bailleur, c’est une sécurité essentielle, notamment lorsque le locataire dispose de revenus modestes ou irréguliers. L’acte est encadré par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et, depuis la réforme, par les articles 2288 et suivants du Code civil.
Caution simple ou caution solidaire : une différence majeure
La distinction entre caution simple et caution solidaire est loin d’être théorique : elle change tout pour le bailleur en cas d’impayé.
| Caution simple | Caution solidaire | |
|---|---|---|
| Qui le bailleur poursuit d’abord | Le locataire (bénéfice de discussion) | Directement la caution, au choix |
| Plusieurs cautions | Dette divisée entre elles | Chaque caution peut être tenue du tout |
| Efficacité pour le bailleur | Plus limitée | Maximale |
Avec une caution simple, le bailleur doit d’abord épuiser les recours contre le locataire avant de se tourner vers le garant. Avec une caution solidaire, il peut réclamer le paiement directement à la caution, sans préalable, et sans diviser la dette lorsqu’il y a plusieurs garants. C’est pourquoi la caution solidaire est, de très loin, la forme privilégiée en location.
La mention de la caution depuis la réforme des sûretés
C’est le point sur lequel beaucoup d’informations en ligne sont périmées. Jusqu’en 2021, l’article 22-1 de la loi de 1989 imposait à la caution de recopier à la main une mention manuscrite au texte strictement défini ; la moindre erreur pouvait entraîner la nullité de l’engagement. Cette exigence a été supprimée par la réforme du droit des sûretés (ordonnance du 15 septembre 2021), entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
Désormais, l’article 2297 du Code civil prévoit un régime simplifié : la caution doit apposer elle-même une mention — manuscrite sur papier, ou saisie par elle dans le cas d’un acte électronique — indiquant qu’elle s’engage à payer les sommes dues par le locataire en cas de défaillance, dans la limite d’un montant exprimé couvrant le principal et les accessoires. La formule n’est plus imposée mot pour mot, mais l’engagement et le montant garanti doivent apparaître clairement. L’engagement doit par ailleurs rester proportionné aux revenus et au patrimoine de la caution.
Les informations obligatoires de l’acte
- L’identité du garant, du bailleur et du locataire ;
- Le montant du loyer et ses conditions de révision ;
- La mention, apposée par la caution, exprimant son engagement et le montant garanti ;
- La nature de l’engagement : caution simple ou caution solidaire ;
- La durée de l’engagement : déterminée ou indéterminée.
Le bailleur doit obligatoirement remettre un exemplaire du contrat de location à la caution. Par ailleurs, lorsque l’engagement est à durée indéterminée, la caution conserve la faculté de le résilier de manière unilatérale, la résiliation prenant effet à l’échéance du bail en cours.
Durée de l’engagement et information de la caution
La durée de l’engagement doit figurer dans l’acte. Si une durée est précisée (engagement à durée déterminée), la caution est tenue jusqu’à son terme et ne peut pas se rétracter avant. Si aucune durée n’est indiquée (engagement à durée indéterminée), la caution peut y mettre fin quand elle le souhaite, moyennant un préavis. Le bailleur doit en outre informer chaque année la caution du montant des sommes garanties ; à défaut, il peut perdre le droit aux pénalités et intérêts de retard.
Cumul avec une assurance loyers impayés
En principe, un bailleur ne peut pas cumuler une caution avec une assurance contre les loyers impayés (GLI) pour un même bail : il doit choisir l’une ou l’autre garantie. Il existe toutefois une exception notable lorsque le locataire est étudiant ou apprenti : dans ce cas, le cumul d’une caution et d’une assurance loyers impayés est autorisé.
Qui peut se porter caution et selon quels critères ?
La caution est le plus souvent un proche du locataire — un parent, un membre de la famille, parfois un ami — mais ce peut aussi être une personne morale ou un organisme. Avant d’accepter une caution, le bailleur apprécie sa solvabilité, car l’engagement n’a de valeur que si le garant est en mesure de payer. En pratique, on demande à la caution des justificatifs de revenus et de situation, et l’on s’assure que l’engagement reste proportionné à ses ressources et à son patrimoine. Cette exigence de proportionnalité n’est pas qu’une précaution : un engagement manifestement disproportionné peut être réduit, voire privé d’effet, ce qui priverait le bailleur de sa garantie. Mieux vaut donc une caution solide et un engagement raisonnable qu’une garantie sur le papier mais inopérante.
L’obligation d’information annuelle de la caution
L’engagement de caution s’accompagne d’obligations d’information à la charge du bailleur, dont le non-respect est lourdement sanctionné. Le bailleur doit notamment informer la caution, chaque année, de l’évolution du montant de la dette garantie et du terme de son engagement. Il doit également l’avertir dès le premier incident de paiement du locataire, afin qu’elle puisse réagir avant que la dette ne s’accumule. Le défaut d’information annuelle peut faire perdre au bailleur le droit de réclamer à la caution les pénalités et intérêts de retard échus depuis la précédente information. Ces règles, parfois méconnues, montrent que la caution n’est pas un engagement figé : elle suppose un suivi régulier de la part du bailleur.
La caution en colocation : un cas particulier
La colocation soulève des questions spécifiques en matière de cautionnement. Lorsqu’un garant se porte caution d’un colocataire déterminé, son engagement doit identifier clairement le locataire concerné. En présence d’une clause de solidarité entre colocataires, la portée de l’engagement peut être plus large. La loi encadre toutefois la durée de l’engagement de la caution d’un colocataire : il prend fin à une échéance précise, afin d’éviter qu’un garant reste indéfiniment tenu après le départ du colocataire qu’il garantissait. Rédiger l’acte avec précision — qui garantit qui, pour quel montant et jusqu’à quand — est donc essentiel en colocation, où les situations évoluent fréquemment.
Que se passe-t-il en cas d’impayé ?
Lorsque le locataire ne paie plus, la caution solidaire prend tout son sens. Le bailleur peut réclamer directement au garant les sommes dues, sans avoir à poursuivre d’abord le locataire. En pratique, il adresse à la caution une mise en demeure de payer, rappelant le montant de la dette et l’engagement souscrit. Si la caution ne s’exécute pas, le bailleur peut engager une procédure pour obtenir le paiement. C’est précisément cette possibilité d’action directe qui fait la valeur de la caution solidaire par rapport à la caution simple. Pour le garant, cela signifie qu’il doit prendre son engagement très au sérieux : il peut être appelé à payer rapidement et pour la totalité de la dette, dans la limite du montant garanti.
Article rédigé par l'équipe DocuCeo. Contenu informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Dernière mise à jour : juin 2026. Sources :article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; article 2297 du Code civil ; ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 (réforme du droit des sûretés) ; Service-Public.fr.